本書(shū)是一本關(guān)于許家印的地產(chǎn)狂人傳記，他是一個(gè)從中原南下的打工者；一個(gè)被冠以“冒險(xiǎn)家”、“野心膨脹者”、“房產(chǎn)江湖巨變犧牲品”的瘋狂男人；十年間，他運(yùn)用魔術(shù)般的手法，讓300萬(wàn)貸款滾出了700億港元的市值，讓一個(gè)依靠貸款成立的小企業(yè)，銳變?yōu)楫?dāng)下中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的巨擘；還是他，在有史以來(lái)最嚴(yán)厲的產(chǎn)業(yè)調(diào)控時(shí)期，依然駕馭著自己的企業(yè)帝國(guó)狂飆突進(jìn)，多路開(kāi)花，并連續(xù)收獲著“中國(guó)地產(chǎn)首富”的榮譽(yù)。本書(shū)講述的便是這位中國(guó)企業(yè)家是如何書(shū)寫(xiě)自己的財(cái)富傳奇的。
作者簡(jiǎn)介：
魏昕，又名文一刀，資深財(cái)經(jīng)作家，《商業(yè)周刊》、《中國(guó)企業(yè)家》特約撰稿人。1997年以來(lái)，相繼出版了代表作品《小康中國(guó)痛——來(lái)自底層中國(guó)的調(diào)查報(bào)告》《中國(guó)誠(chéng)信危機(jī)》《中國(guó)企業(yè)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)告》《轉(zhuǎn)型中的陣痛》《中國(guó)大企業(yè)真相》《誰(shuí)來(lái)拯救美國(guó)》《中國(guó)地產(chǎn)調(diào)查》《富士康內(nèi)幕》《中國(guó)之謎》《中國(guó)房市真相》和《馬云帝國(guó)內(nèi)幕》等十余部。其中多部反響熱烈，有的還為高層所關(guān)注。
目錄：
第一章
●和平年代的戰(zhàn)爭(zhēng)
002西方狙擊“中國(guó)概念股”
008來(lái)自地產(chǎn)的中國(guó)首富
016捍衛(wèi)東方企業(yè)的尊嚴(yán)
第二章
●早臨逆境慧如書(shū)
026那些中國(guó)式單傳
032早臨的中原逆境
038愛(ài)搞“科技”的孩子
第三章
●血色沐浴的青狂
044少年體驗(yàn)生意場(chǎng)第一章
●和平年代的戰(zhàn)爭(zhēng)
002 西方狙擊“中國(guó)概念股”
008 來(lái)自地產(chǎn)的中國(guó)首富
016 捍衛(wèi)東方企業(yè)的尊嚴(yán)
第二章
●早臨逆境慧如書(shū)
026 那些中國(guó)式單傳
032 早臨的中原逆境
038 愛(ài)搞“科技”的孩子
第三章
●血色沐浴的青狂
044 少年體驗(yàn)生意場(chǎng)
049 改變命運(yùn)的約定
056 人情練達(dá)在高校
第四章
●雞頭還是鳳尾
064 舞鋼是個(gè)“大山溝”
071 不甘鳳尾的“92派”
076 只身向南奔大海
第五章
●打工的許廠長(zhǎng)
084 處級(jí)干部找工作
089 “小皇帝”虎落平川
092 地產(chǎn)江湖初試水
099 賺2億只能取3000
第六章
●恒大橫空出世
108 多快好省走捷路
114 地產(chǎn)新兵的博弈
120 資本場(chǎng)來(lái)了新玩家
126 有一種速度叫“恒大”
第七章
●夏天像冬天一樣冷
134 一個(gè)好漢三個(gè)幫
142 從盛夏直入寒冬
155 IPO折戟，雪上加霜
164 絕地反擊續(xù)傳奇
第八章
●有沒(méi)有恒大模式
176 許氏秘訣謀長(zhǎng)遠(yuǎn)
184 “恒大式”成功法則
197 體育營(yíng)銷(xiāo)鑄品牌
220 文化——一頂好帽子
224 “恒大”終成一模式
第九章
●恒大恒久遠(yuǎn)
240 順不了的“野馬”
250 幕后——裊雄的心路
257 不做順馳第二
268 恒大——根深土沃
281 附錄——恒大地產(chǎn)大事記
289 參考文獻(xiàn)
家印，以約合422億人民幣的最新身家改寫(xiě)了當(dāng)天發(fā)布的中國(guó)富豪榜，成為實(shí)質(zhì)的中國(guó)首富。而就在一年前，許家印率領(lǐng)的恒大地產(chǎn)就折戟在這個(gè)資本場(chǎng)上。
一時(shí)間，國(guó)內(nèi)外輿論嘩然。
1．與投行共舞的日子
2008年，許家印率領(lǐng)恒大志在香港上市受挫一幕，此處不需多說(shuō)，后文自有詳述。
一年之后的2009年，在國(guó)內(nèi)外日益嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓迫下，國(guó)家高層做出了四萬(wàn)億規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。隨即，中國(guó)內(nèi)地股市與樓市展現(xiàn)上漲，尤其是之前慘淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)熱度。受此種情形的影響，一些投行主動(dòng)找上了門(mén)，與許家印談起了重啟IPO之事。
眾所周知，投行主要從事證券發(fā)行、承銷(xiāo)、交易、企業(yè)重組、兼并與收購(gòu)、投資分析、風(fēng)險(xiǎn)投資、項(xiàng)目融資等多種業(yè)務(wù)，但并非銀行金融機(jī)構(gòu)，是資本市場(chǎng)上的主要金融中介。它是證券和股份公司制度發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，是發(fā)達(dá)證券市場(chǎng)和成熟金融體系的重要主體，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著溝通資金供求、構(gòu)造證券市場(chǎng)、推動(dòng)企業(yè)并購(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中和規(guī)模經(jīng)濟(jì)形成、優(yōu)化資源配置等多種重要功能。
其實(shí)早在2006年，恒大便與投行進(jìn)行過(guò)系列接觸。這也是恒大首次上市計(jì)劃受挫前的一些過(guò)程。
2006年5月17日，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)了國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，正式提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”。“國(guó)六條”的提出在中國(guó)地產(chǎn)業(yè)中有著重要的影響，它既是一種機(jī)遇，也是一種挑戰(zhàn)。鑒于此，業(yè)內(nèi)稱(chēng)此年為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)折年。
此時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入到了最后的拉升階段。
尤其是一線城市的房屋價(jià)格開(kāi)始瘋漲，到了令人觸目驚心的地步。如2007年6月，北京普通住宅的開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到了10280元/平方米；廣州中心六區(qū)一手住宅均價(jià)突破11000元/平方米；深圳6月的商品住宅成交均價(jià)高達(dá)14690元/平方米。中央動(dòng)員9個(gè)部委和各地方政府啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但漲勢(shì)依舊。
如此場(chǎng)景，頗像2013年以北京為代表的中國(guó)一線城市。只是，此時(shí)的北京房屋均價(jià)早已翻倍，甚至更多罷了。
在推升中國(guó)房?jī)r(jià)的過(guò)程中，外資的身影從未缺席過(guò)。特別是歐美的一些投行，在一致看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的驅(qū)動(dòng)下，以各種身份競(jìng)相涌入，大量的熱錢(qián)進(jìn)入到了中國(guó)的股市與樓市。
其中，美林等投資銀行找到了恒大，恒大也開(kāi)始了近一年的磨合談判。從2006年11月至2007年9月，恒大相繼與美林、德意志銀行、淡馬錫、瑞信等投行陸續(xù)甚至多次簽訂協(xié)議，獲得了近10億美元的融資。
隨后，恒大開(kāi)始了“搶地”豪舉。2007年在各地迅速鋪開(kāi)戰(zhàn)線以占領(lǐng)市場(chǎng)，成為全國(guó)最大的“地主”。至2008年1月，因頻繁收購(gòu)?fù)恋�，恒大未償還銀行及其他借款總額超過(guò)了百億元。
但這一切，并沒(méi)有讓恒大掌門(mén)許家印緊張起來(lái)。因?yàn)閲?guó)際投行不僅拿來(lái)了資金，還帶來(lái)了一份精心策劃的方案。
根據(jù)恒大后來(lái)的上市資料：恒大與美林于2006年6月在開(kāi)曼群島成立控股公司“恒大地產(chǎn)集團(tuán)”，并通過(guò)中介控股公司安基（BVI）收購(gòu)原恒大旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將恒大地產(chǎn)改造為外商獨(dú)資企業(yè)。一個(gè)月后，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”，對(duì)外商投資中國(guó)樓市進(jìn)行嚴(yán)格限定時(shí)，恒大已安全闖過(guò)了關(guān)口。
與此同時(shí)，當(dāng)恒大的土地儲(chǔ)備規(guī)模劇增，國(guó)際投行對(duì)恒大地產(chǎn)的公司結(jié)構(gòu)又進(jìn)行了一系列巧妙改造：在集團(tuán)旗下設(shè)立了大量“空殼公司”。這些“空殼公司”的存在，使得投行們能夠?qū)⒑愦笏鶕碛械耐恋貎?chǔ)備與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換成一系列設(shè)計(jì)精巧的“資產(chǎn)包”，進(jìn)而向國(guó)際投資者出售。
一位資深的投資人士就此分析：“在這一精心設(shè)計(jì)的融資結(jié)構(gòu)下，海外注冊(cè)的恒大地產(chǎn)變成了一臺(tái)巨大無(wú)比的‘孵化器’，其孵下的一個(gè)個(gè)‘空殼公司’就是一只只待價(jià)而沽的‘資本蛋’�！边@就形成了急速膨脹的恒大地產(chǎn)的運(yùn)作模式——恒大負(fù)責(zé)前端拿地和中間制造，投行負(fù)責(zé)后端包裝和銷(xiāo)售債券。
如此設(shè)計(jì)之后，恒大還將力圖香港IPO，以完成資本套現(xiàn)。如果一切順利，恒大必將成為一個(gè)多贏的“資本帝國(guó)”。只是，這一切都被2008年突然而至的金融危機(jī)擊碎。
在與投資銀行簽訂融資協(xié)議的時(shí)候，恒大同時(shí)簽訂了對(duì)賭協(xié)議。不過(guò)恒大官方并不承認(rèn)這是對(duì)賭協(xié)議。
所謂的對(duì)賭協(xié)議，就是投資方與融資方在達(dá)成融資協(xié)議時(shí)，對(duì)于未來(lái)不確定的情況進(jìn)行的一種約定。如果約定的條件出現(xiàn)，投資方可以行使一種權(quán)利；如果約定的條件沒(méi)有出現(xiàn)，融資方則行使一種權(quán)利。所以，對(duì)賭協(xié)議實(shí)際上就是期權(quán)的一種形式。
對(duì)賭協(xié)議是國(guó)際投行慣玩的一種財(cái)務(wù)工具，同時(shí)也是一種手段。不過(guò)，對(duì)于絕大多數(shù)的中國(guó)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與老奸巨滑的國(guó)際投行簽對(duì)賭協(xié)議的確存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。比如至今仍不能平靜的“太子奶事件”，很大程度上就是由于對(duì)賭失敗導(dǎo)致企業(yè)創(chuàng)始人失去了控制權(quán)；而同為地產(chǎn)界的碧桂園，則由于對(duì)賭協(xié)議不得不向美林銀行支付數(shù)億元。
2008年，當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)之后，恒大看到了與投行所簽協(xié)議背后蘊(yùn)藏的殺機(jī)。根據(jù)協(xié)議，如果恒大地產(chǎn)在2008年3月底之前完成上市，則這些投資機(jī)構(gòu)投資回報(bào)不超過(guò)股票發(fā)行總值的35%；如果在6月底之前完成，則回報(bào)不超過(guò)40%；如果在2009年完成，則回報(bào)增至不少于70%。如果恒大無(wú)法完成上市，將以現(xiàn)行市盈率回購(gòu)相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者的股份。
面對(duì)如此苛刻的協(xié)議，許家印和恒大管理層面臨的壓力可想而知。
2．二次IPO，12年輪回
2009年，許家印覺(jué)得要重啟IPO了，在樓市回暖時(shí)推動(dòng)上市的進(jìn)程。
投行的第一步是將恒大包裝成全國(guó)性的大型房地產(chǎn)企業(yè)。與瑞銀、摩根士丹利操作上市前的碧桂園如出一轍。投行考慮到，只有將恒大包裝成全國(guó)性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能擴(kuò)展它的影響力和市場(chǎng)效應(yīng)。國(guó)際聲望增加，自然就能獲得國(guó)際支持。
2006、2007年國(guó)家對(duì)外資持比較寬松的政策，導(dǎo)致外資大量涌入，促進(jìn)了價(jià)格的飆升和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。劍有雙刃，外資引入也是如此。為了限制外資，控制流動(dòng)性資金泛濫成災(zāi)，2008年中央出臺(tái)了一系列限制政策，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)借貸或不貸，而其他融資渠道的要求也更加嚴(yán)格，A股市場(chǎng)則更難擠進(jìn)去。面對(duì)融資困境，資金拉動(dòng)型的房地產(chǎn)企業(yè)只能瞄準(zhǔn)海外資本市場(chǎng)。
2009年8月初，香港恒生指數(shù)重返20000點(diǎn)，股市開(kāi)始火爆，許家印馬上重啟IPO，對(duì)媒體說(shuō)：“IPO的問(wèn)題由國(guó)際資本市場(chǎng)決定。只要資本市場(chǎng)條件成熟，恒大重啟IPO只是時(shí)間問(wèn)題�！�
話落不久，8月7日，恒大地產(chǎn)向香港聯(lián)交所遞交了上市申請(qǐng)。9月29日，在投資銀行與恒大的集體努力下，恒大地產(chǎn)通過(guò)了香港聯(lián)交所主板上市聆訊。這次進(jìn)展得很順利，恒大于11月正式掛牌，計(jì)劃募資100億港元。
消息公布后馬上有人開(kāi)始估算，發(fā)現(xiàn)恒大地產(chǎn)的市值將達(dá)千億港元。如此一來(lái)，許家印將以440億元人民幣的身價(jià)，取代剛剛以350億元人民幣身價(jià)榮升為內(nèi)地“新首富”的比亞迪董事長(zhǎng)王傳福。
2009年11月5日，這是恒大發(fā)展史上值得紀(jì)念的一個(gè)日子，代號(hào)為（3333.HK）的恒大股票在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，恒大從此正式成為國(guó)際資本家族的成員。
這一年是恒大成立的第12年，12年前許家印還只是月薪3000元的打工仔。
當(dāng)天晚上，恒大地產(chǎn)的一名高管在他的博客中寫(xiě)下這樣一句話：“許家印是一代地產(chǎn)梟雄。12年一輪回，鳳凰涅槃，傳奇誕生�！�
回顧恒大發(fā)展的12年，是激情燃燒、成就卓越的12年，是為了理想而奮斗的12年，是大起大落、壯麗遼闊的12年。
恒大地產(chǎn)于1997年成立，期間經(jīng)歷了跑馬圈地的全國(guó)擴(kuò)張，上市路上的一波三折，國(guó)際資本市場(chǎng)的觥籌交錯(cuò)和刀光劍影。恒大熬過(guò)了鳳凰涅槃的痛苦，迎來(lái)了傳奇誕生的時(shí)刻，這個(gè)傳奇最核心、最關(guān)鍵、最耀眼的部分，無(wú)疑就是許家印本人。
鳳凰本是世間最美麗的鳥(niǎo)，傳說(shuō)它的成長(zhǎng)歷經(jīng)了考驗(yàn)，因此又有“浴血鳳凰，涅槃重生”之說(shuō)。而此時(shí)許家印身價(jià)大漲，一躍成為內(nèi)地首富，也是來(lái)之不易的。
許家印的故事具有標(biāo)本意義，激勵(lì)著所有貧寒有志之士努力奮斗。一位青年，如果想要做一番驚天動(dòng)地的大事，就得去闖、去磨；如果要體現(xiàn)自己的能力，就得給自己定位，清楚自己能做什么、喜歡做什么。時(shí)代顯英氣，潮流競(jìng)風(fēng)流，如果能在潮流中迎難而上，人生自然會(huì)有一番美麗的風(fēng)景。
有趣的是，上市之后有兩個(gè)細(xì)節(jié)反映了許家印的性情。
恒大上市后本來(lái)安排了一場(chǎng)盛大的新聞發(fā)布會(huì)，但許家印得知自己由此超越王傳福成為新首富的消息后，立即取消了這個(gè)活動(dòng)。俗話說(shuō)得好：低調(diào)為人，高調(diào)處事。做人切忌大吹大擂，特別是處于時(shí)代最前沿搏浪弄潮的人物，因?yàn)楸澈笸幸浑p雙獵手般的眼睛窺視著。
許家印謝絕了所有媒體的采訪，頗有“事了拂衣去，深藏功與名”的大俠風(fēng)范，也體現(xiàn)出一代地產(chǎn)梟雄的謹(jǐn)慎與深謀遠(yuǎn)慮。
不過(guò)當(dāng)天晚上，許家印舉行了盛大的慶祝晚宴，感謝為恒大成長(zhǎng)做出過(guò)貢獻(xiàn)的人。
11月5日的香港灣仔香格里拉酒店的五樓，奢華壯觀。恒大董事局主席許家印身旁可謂冠蓋云集，有香港首富鄭裕彤、劉鑾雄以及多位知名投行的高管，還有現(xiàn)任恒大女排總教練郎平的身影。從晚上7點(diǎn)開(kāi)始，許家印被一波一波的敬酒者簇?fù)碇?br/> 喜悅寫(xiě)在了許家印的臉上。
此時(shí)的恒大宏圖展望，令許多人望而不及。2009年，恒大銷(xiāo)售額約303億元，銷(xiāo)售面積約563.7萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)402.3%及396.5%。2010年1月，恒大成功發(fā)行7.5億美元債券，由“大地主”一變而成為擁有現(xiàn)金最多的房企“大財(cái)主”。而許家印個(gè)人也是鴻途在胸。
這時(shí)的恒大與兩年前的困境相比是要錢(qián)有錢(qián)，要地有地，可謂呼風(fēng)喚雨、如日中天，風(fēng)頭直逼行業(yè)龍頭老大——王石的萬(wàn)科。
第二個(gè)細(xì)節(jié)是上市的當(dāng)天，在香港聯(lián)交所交易大廳里，許家印高舉美林、淡馬錫等一干投資人士的手，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)十家媒體說(shuō)：“這才是大贏家！”
2008年，面對(duì)IPO被否，SOHO中國(guó)總裁潘石屹表示，跟在恒大后面要在國(guó)際資本市場(chǎng)上市的中國(guó)房地產(chǎn)公司大約有40多家，準(zhǔn)備募集的資金有200億美元，恒大的IPO擱置對(duì)他們?cè)斐闪司薮笥绊�，潘石屹并由此闡發(fā)了震驚房地產(chǎn)市場(chǎng)的“百日劇變”論。
投行自從投資許家印后，收益問(wèn)題困擾了四年，隨著恒大上市將有一個(gè)完美結(jié)局。這個(gè)細(xì)節(jié)可以看出許家印很注意與合作伙伴雙贏。
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